En 2025, l’action Unibail-Rodamco (URW) offre un rendement de 4,81 % avec un cours oscillant entre 70 et 80 €, soit presque moitié moins qu’avant la crise COVID.
Avant d’investir dans cette foncière immobilière leader en Europe, nous vous proposons d’analyser ensemble :
- Le profil et l’historique de ce groupe de 64 milliards d’euros d’actifs
- Les performances boursières récentes et leurs perspectives
- La politique de dividendes et sa pérennité
- Les forces et faiblesses du modèle économique
- Notre recommandation d’investissement pour 2025
Explorons chaque aspect pour vous aider à prendre une décision éclairée sur cette valeur du CAC 40.
Résumé rapide pour investisseurs pressés
L’action URW présente un profil contrasté en 2025. Le groupe affiche un cours de 77 € (avril 2025), une capitalisation de 10,67 milliards d’euros et distribue un dividende de 3,50 € par action. La société se concentre sur les centres commerciaux premium (85 % des revenus) tout en réduisant progressivement sa dette de 22,2 milliards d’euros.
Les points positifs incluent une position de leader européen, un portefeuille d’actifs premium et un rendement attractif. Les risques concernent l’endettement élevé (9 fois le chiffre d’affaires), la pression du e-commerce et la sensibilité aux taux d’intérêt.
Notre avis : l’action convient aux investisseurs recherchant du rendement et acceptant une volatilité élevée. Un prix d’entrée sous 70 € constitue une opportunité intéressante à moyen terme.
Profil de l’entreprise et historique du groupe
Unibail-Rodamco-Westfield (URW) représente aujourd’hui le géant européen de l’immobilier commercial. Né de la fusion entre Unibail-Rodamco et Westfield en 2018, le groupe gère un portefeuille impressionnant valorisé à plus de 64 milliards d’euros dans 13 pays.
L’entreprise emploie plus de 3 600 personnes et se positionne sur trois segments principaux : les centres commerciaux (85 % des revenus locatifs), les bureaux (8,9 %) et les espaces de congrès et expositions (6,1 %). Cette diversification géographique et sectorielle constitue l’un des atouts majeurs du groupe.
La fusion avec Westfield a permis à URW de prendre pied aux États-Unis, qui représentent désormais 22 % des revenus locatifs contre 78 % pour l’Europe. Cette expansion transatlantique a considérablement renforcé la position dominante du groupe sur le marché occidental de l’immobilier commercial.
L’action URW en Bourse : chiffres clés à connaître
L’action URW (code ISIN : FR0013326246) se négocie sur Euronext Paris et fait partie des indices majeurs : CAC 40, AEX Amsterdam et Euro Stoxx 50. Voici les données essentielles à retenir :
Caractéristiques boursières principales :
- Capitalisation boursière : 10,67 milliards € (avril 2025)
- PER 2024 : 69,9x (niveau très élevé indiquant une surévaluation apparente)
- Rendement 2024 : 4,81 %
- Dividende 2024 : 3,50 € par action
- Date de versement : 12 mai 2025
Un point d’attention concerne l’éligibilité au PEA. Les sources divergent sur ce sujet : certaines indiquent que l’action est éligible, d’autres non. Nous vous recommandons de vérifier auprès de votre courtier avant tout investissement dans le cadre d’un PEA.
Analyse de la performance boursière sur 5 ans
L’action URW a connu une trajectoire mouvementée depuis 2020. Partie de 140 € début 2020, l’action a chuté brutalement sous les 30 € pendant la pandémie, perdant près de 80 % de sa valeur. Cette chute s’explique par la fermeture forcée des centres commerciaux et l’incertitude pesant sur l’avenir du retail physique.
Le rebond a été spectaculaire en novembre 2020 avec une hausse de 80 % en un mois seulement. Cette remontée reflétait l’espoir d’une normalisation post-COVID et la sous-valorisation extrême du titre.
Depuis, l’action navigue entre 40 € et 80 €. Fin 2023, le cours stagnait autour de 40 €, mais a connu une nouvelle impulsion mi-2024 pour se stabiliser entre 70 et 80 €. Cette évolution positive s’explique par la reprise de la distribution de dividendes et l’amélioration des fondamentaux du groupe.
Dividendes : politique, rendement et prévisions
La politique de dividende d’URW a traversé une période difficile avec deux années blanches en 2021 et 2022. Le groupe a repris les distributions en 2023 avec 2,50 € par action, puis 3,50 € en 2024.
| Année | Dividende | Rendement au cours actuel |
| 2021 | 0 € | 0 % |
| 2022 | 0 € | 0 % |
| 2023 | 2,50 € | 3,2 % |
| 2024 | 3,50 € | 4,81 % |
Le rendement actuel de 4,81 % place URW parmi les valeurs de rendement attractives du CAC 40. La direction vise une augmentation progressive du dividende, conditionnée à l’amélioration des résultats opérationnels et à la réduction de l’endettement.
Les prévisions pour 2025 suggèrent un maintien ou une légère hausse du dividende, potentiellement autour de 3,70-4,00 € par action, alignée sur la croissance attendue des revenus locatifs de 5 %.
Forces de l’entreprise sur le marché immobilier
URW dispose d’atouts considérables qui justifient sa position de leader européen :
Position dominante sur le marché premium Le groupe possède des actifs prestigieux dans les meilleures localisations : Forum des Halles à Paris, Westfield La Part-Dieu à Lyon, Mall of the Netherlands aux Pays-Bas. Cette concentration sur le segment haut de gamme lui permet de maintenir des taux d’occupation élevés et des loyers premium.
Diversification géographique équilibrée Avec 78 % des revenus en Europe et 22 % aux États-Unis, URW bénéficie d’une exposition internationale qui limite les risques pays. La présence dans 13 pays offre une résilience face aux cycles économiques locaux.
Innovation et adaptation digitale Le groupe a développé Westfield Rise, sa régie média interne, qui transforme les espaces commerciaux en plateformes publicitaires. Cette diversification des revenus représente un relais de croissance prometteur face à la digitalisation du commerce.
Partenariats stratégiques innovants Les collaborations avec Too Good To Go (lutte anti-gaspillage), The Void (expériences VR) et PSP Investments (projet londonien de 750 millions €) témoignent de la capacité d’URW à évoluer avec son temps.
Faiblesses et risques à ne pas négliger
Malgré ses atouts, URW fait face à des défis structurels importants :
Endettement massif Avec 22,2 milliards d’euros de dette, soit 9 fois le chiffre d’affaires annuel, URW reste vulnérable aux hausses de taux d’intérêt. Cette dette pèse sur la rentabilité et limite la flexibilité financière du groupe.
Pression du e-commerce La concurrence d’Amazon, Temu et autres acteurs du commerce en ligne continue de menacer le modèle traditionnel des centres commerciaux. Même si URW se concentre sur le premium et l’expérientiel, cette tendance structurelle reste préoccupante.
Volatilité des résultats Les réévaluations d’actifs créent une forte instabilité des résultats nets : -972 millions € en 2021, +178 millions € en 2022, -1 629 millions € en 2023, +146 millions € en 2024. Cette volatilité complique l’analyse fondamentale.
Cessions d’actifs fréquentes La stratégie de vente d’actifs pour réduire la dette pourrait freiner la croissance future. Chaque cession diminue la base d’actifs générant des revenus récurrents.
Concurrents directs en Europe et aux États-Unis
URW évolue dans un environnement concurrentiel avec plusieurs acteurs majeurs :
Klépierre – Le principal concurrent européen avec un patrimoine de 23,8 milliards d’euros. Klépierre se concentre exclusivement sur les centres commerciaux en Europe continentale.
Mercialys – Cette foncière française plus modeste (181 millions € de revenus) cible les centres commerciaux de proximité et représente une alternative pour les investisseurs recherchant une exposition plus locale.
Bouygues Immobilier – Acteur transversal du BTP et de l’immobilier, Bouygues représente une concurrence indirecte sur certains projets de développement.
Acteurs américains – Aux États-Unis, URW affronte des géants comme Simon Property Group et Brookfield Properties, limitant ses possibilités d’expansion sur ce marché mature.
Projets stratégiques et perspectives de croissance
URW mise sur plusieurs leviers de croissance pour les années à venir :
Développement de nouveaux flagships Six projets majeurs sont en cours, notamment Westfield Hamburg (ouverture avril 2025). Ces nouvelles destinations premium renforceront le positionnement haut de gamme du groupe.
Optimisation du portefeuille existant Le groupe vise une hausse de 5 % des revenus locatifs en 2025 grâce à l’amélioration des taux d’occupation et aux renouvellements de baux.
Projet résidentiel londonien En partenariat avec PSP Investments, URW développe un projet de 1 200 logements pour 750 millions €. Cette diversification vers le résidentiel ouvre de nouvelles perspectives.
Monétisation des espaces Westfield Rise transforme les centres commerciaux en plateformes publicitaires, créant une nouvelle source de revenus à forte marge.
Analyse technique actuelle de l’action URW
Le cours de l’action URW montre des signaux techniques intéressants en avril 2025. Après avoir trouvé un support solide autour de 70 €, l’action évolue dans un canal horizontal entre 70 et 80 €.
Les moyennes mobiles indiquent une tendance neutre à court terme, mais la moyenne mobile 200 jours suggère une amélioration de la tendance de fond. Le RSI oscille autour de 50, indiquant l’absence de surachat ou survente.
Les volumes d’échange restent modérés, reflétant un intérêt mesuré des investisseurs. Une cassure au-dessus de 80 € pourrait ouvrir la voie vers 90-95 €, tandis qu’un passage sous 70 € ramènerait l’action vers le support des 65 €.
Notre avis : investir ou attendre ?
Après analyse complète, nous considérons l’action URW comme une opportunité intéressante pour les investisseurs patients recherchant du rendement. Voici notre recommandation détaillée :
Points d’entrée privilégiés :
- Sous 70 € : Achat recommandé
- Entre 70-75 € : Position initiale prudente
- Au-dessus de 80 € : Attendre une correction
Profil d’investisseur adapté :
- Tolérance au risque : Moyenne à élevée
- Horizon d’investissement : 3-5 ans minimum
- Objectif : Rendement régulier avec potentiel de plus-value
Catalyseurs positifs à surveiller :
- Réduction significative de la dette
- Amélioration des taux d’occupation
- Succès des nouveaux projets (Hamburg notamment)
- Stabilisation des taux d’intérêt
L’action convient particulièrement aux investisseurs valorisant le rendement (4,81 %) et croyant à la résilience du commerce physique premium. Le potentiel de hausse existe si le groupe parvient à réduire son endettement tout en maintenant sa croissance organique.
Comment acheter l’action Unibail-Rodamco facilement ?
Pour acquérir des actions URW, suivez ces étapes simples :
1. Choisir un courtier Optez pour un broker régulé proposant l’accès à Euronext Paris : Boursorama, Bourse Direct, Degiro, Interactive Brokers ou votre banque traditionnelle.
2. Ouvrir un compte-titres Privilégiez un compte-titres ordinaire (CTO) compte tenu de l’incertitude sur l’éligibilité PEA. Le CTO offre plus de flexibilité pour les valeurs internationales.
3. Passer l’ordre d’achat
- Symbole : URW
- Marché : Euronext Paris
- Code ISIN : FR0013326246
- Type d’ordre : Limite (recommandé) pour maîtriser le prix d’exécution
4. Définir sa stratégie
- Montant à investir : Limitez URW à 5-10 % maximum de votre portefeuille
- Prix limite : Fixez votre prix maximum d’achat
- Stop-loss : Envisagez une protection à -10 % sous votre prix d’entrée
5. Suivre l’investissement Surveillez les publications trimestrielles, l’évolution du dividende et les annonces stratégiques du groupe. Ces éléments influenceront directement la performance de votre investissement.
L’action URW représente une opportunité de diversification intéressante dans l’immobilier commercial coté, avec un rendement attractif et un potentiel de rebond à moyen terme. Une approche progressive et disciplinée maximisera vos chances de succès sur cette valeur volatile mais prometteuse.